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                竞买人竞拍法拍房屋应注意哪些问题?
                查看:32065  发稿日期:2019-10-17 09:52:48

                读拍卖公告、读拍卖流程。公告方面,主要看房屋瑕疵,组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚,作为有意竞买人,应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后,作出利益权衡,决定是否购买。


                拍卖对象的瑕疵包括:设定有合法的抵押权,根据法律规定,腾房有六个月的宽限期;设定有合法租赁权,要容忍的租赁权期无法腾房;实践中存在房屋被实际占有、居住的情形,竞买人对于此要有足够的认识,并非办理完过户,就可以立刻把房子交付拍卖的房屋,此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍,所以一定要认真读。另外,拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开,对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程。


                看:看样问题。目前部分法院将组织看样工作进行外包,有的法院是亲自集中组织看样。拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象,就是我们通常所讲的亲历性。比如孙某执行许某一案中,我院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖,拍卖成交后,竞买人来院表示:因为其爱人没有看,但是看样的时候,他去看了,拍了视频,其爱人表示可以购买,但是拍卖成交后去看,发现公摊面积太大,其爱人不同意购买,以此为由要悔拍。


                问:购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。比如到不动产登记部门询问购房资格问题,就北京市而言,各区的限购政策并不完全一样。如拍卖通州的某地下仓库时,按照通州的限购政策,在北京市有一套住房就不能再次购买;纳税问题,到不动产所在地税务部门咨询。最重要的是,相关问题一定向执行法院询问,可以电话询问,也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问。


                思:根据前期的询问、阅读、看样后,进行理性思考,而后再决定是否购买。在拍卖成交后,以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍,法院是不能支持的,除了暂不予退还保证金之外,法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍,根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。


                大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚,一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下,在竞买人中恶意抬高价格,连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元,网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款,被法院拘留并罚款。


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                竞买人竞拍法拍房屋应注意哪些问题?
                查看:32066  发稿日期:2019-10-17 09:52:48

                读拍卖公告、读拍卖流程。公告方面,主要看房屋瑕疵,组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚,作为有意竞买人,应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后,作出利益权衡,决定是否购买。


                拍卖对象的瑕疵包括:设定有合法的抵押权,根据法律规定,腾房有六个月的宽限期;设定有合法租赁权,要容忍的租赁权期无法腾房;实践中存在房屋被实际占有、居住的情形,竞买人对于此要有足够的认识,并非办理完过户,就可以立刻把房子交付拍卖的房屋,此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍,所以一定要认真读。另外,拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开,对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程。


                看:看样问题。目前部分法院将组织看样工作进行外包,有的法院是亲自集中组织看样。拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象,就是我们通常所讲的亲历性。比如孙某执行许某一案中,我院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖,拍卖成交后,竞买人来院表示:因为其爱人没有看,但是看样的时候,他去看了,拍了视频,其爱人表示可以购买,但是拍卖成交后去看,发现公摊面积太大,其爱人不同意购买,以此为由要悔拍。


                问:购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。比如到不动产登记部门询问购房资格问题,就北京市而言,各区的限购政策并不完全一样。如拍卖通州的某地下仓库时,按照通州的限购政策,在北京市有一套住房就不能再次购买;纳税问题,到不动产所在地税务部门咨询。最重要的是,相关问题一定向执行法院询问,可以电话询问,也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问。


                思:根据前期的询问、阅读、看样后,进行理性思考,而后再决定是否购买。在拍卖成交后,以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍,法院是不能支持的,除了暂不予退还保证金之外,法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍,根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。


                大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚,一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下,在竞买人中恶意抬高价格,连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元,网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款,被法院拘留并罚款。


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